FAQ

KEE Properties ist eine unabhängige Immobilienentwicklerin mit Fokus auf Akquisition, Projektentwicklung und Realisierung. Als Muttergesellschaft leitet KEE sämtliche Prozesse von der ersten Analyse bis zur Übergabe – in enger Zusammenarbeit mit internen und externen Partnern.

Unter dem Dach der KEE Properties AG sind spezialisierte Unternehmen vereint. Die MF Bau- und Immobilienmanagement AG verantwortet die operative Projektleitung und Bauüberwachung. Die Vermarktung erfolgt über externe Partner wie die EMPERIO AG. Damit deckt KEE den gesamten Ablauf einer Entwicklung ab – von der Akquisition bis zum Verkauf.

Zu Beginn konzentrierte sich KEE – damals noch unter dem Namen MF Property AG – auf opportunistische Ankäufe und Bestandsentwicklungen. Mit wachsender Erfahrung und einer gefestigten Struktur entwickelte sich daraus eine klar organisierte Projektentwicklung mit eigenem Ansatz und definierten Abläufen. Heute steht KEE für strukturierte, marktorientierte Entwicklungen im Umbau- und Neubausegment – mit hoher Präzision, transparenter Steuerung und klarer Verantwortung über alle Phasen hinweg.

Jede Entwicklung beginnt mit einer fundierten Standortanalyse und einer technischen sowie wirtschaftlichen Prüfung. Danach folgen Konzeptentwicklung, Bewilligung, Realisierung und schliesslich die Vermarktung durch externe Partner.

Während des gesamten Prozesses übernimmt KEE die Projektsteuerung und Projektleitung – mit Fokus auf Kostenkontrolle, Qualität und Terminsicherheit.

Entscheidend sind Lage, Potenzial, Wirtschaftlichkeit und Realisierbarkeit. Wir prüfen jedes Projekt systematisch – gestützt auf Marktdaten, interne Modelle sowie Bewertungsinstrumente von Wüest Partner und IAZI, die in der Banken- und Finanzwelt als anerkannte Standards für Markt- und Verkaufspreise gelten. Für die technische und finanzielle Umsetzung setzt unsere Tochtergesellschaft, die MF Bau- und Immobilienmanagement AG, auf MESSERLI als führendes Tool für Bauadministration, Kalkulation und Kostenkontrolle.

KEE pflegt ein Netzwerk aus Architekten, Fachplanern, Bauunternehmen, Banken und Vertriebspartnern. Wir steuern alle Schnittstellen zentral und sorgen dafür, dass Planung, Umsetzung und Kommunikation präzise aufeinander abgestimmt sind.

Über die MF Bau- und Immobilienmanagement AG wird jedes Projekt technisch begleitet – von der Kosten- und Terminüberwachung bis zur Bauabnahme. Die Arbeit mit MESSERLI ermöglicht ein transparentes und nachvollziehbares Controlling, das auch bei Finanzinstituten hohes Vertrauen geniesst.

Qualität bedeutet für uns Substanz, Präzision und Klarheit. Jedes Projekt soll nicht nur architektonisch überzeugen, sondern auch in seiner Ausführung und Funktion langfristig Bestand haben.

Es beschreibt unseren Anspruch, Räume zu schaffen, die über das Heute hinaus Wirkung entfalten – durch gute Planung, klare Verantwortung und Ergebnisse, die Bestand haben.

Die Käuferbetreuung ist ein eigenständiger Bereich innerhalb der KEE Properties AG und begleitet Käuferinnen und Käufer umfassend über alle Phasen des Projekts hinweg. Dazu gehören die Auswahl und Materialisierung, die Koordination zwischen Käufern, Planern und Bauleitung, das Mehrkostencontrolling und die kaufmännische Abrechnung sowie das vollständige Mängelmanagement bis zum Abschluss aller Arbeiten. Damit stellt KEE sicher, dass jede Käuferentscheidung präzise umgesetzt und transparent dokumentiert wird – von der ersten Auswahl bis zur finalen Abnahme.

Auch nach der Übergabe bleibt KEE aktiv involviert. Das Mängelmanagement wird intern geführt und umfasst die vollständige Nachbearbeitung, Dokumentation und Koordination bis zum endgültigen Abschluss aller Arbeiten. Diese Phase erfordert oft Geduld und Flexibilität – denn nicht immer verläuft der Schlussteil eines Projekts ohne Herausforderungen. Verzögerungen oder Anpassungen können vorkommen, insbesondere in der Endphase, in der viele Parteien gleichzeitig involviert sind. Wir bei KEE sind uns dieser Verantwortung bewusst und setzen alles daran, Projekte bis zum Schluss sauber, nachvollziehbar und fair abzuwickeln – gegenüber Käufern, Partnern und allen Beteiligten.

Beim Verkauf gehen bestehende Mietverhältnisse von Gesetzes wegen auf die neue Eigentümerschaft über. Mieterinnen und Mieter müssen nichts unterschreiben, es braucht keinen neuen Vertrag, und die bisherigen Konditionen gelten weiter. Wie es danach weitergeht, hängt vom Vorhaben ab: Bei einer Kernsanierung im Bestand bleiben Mietverhältnisse bestehen, bei einem Ersatzneubau enden sie mit dem Rückbau — dann gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen und der Kündigungsschutz. Wir sagen im Erstgespräch, welcher der beiden Wege für Ihre Liegenschaft realistisch ist, und nennen den Zeithorizont. Beides ist bei uns vorgekommen: In Klingnau haben wir ein Altstadthaus im Bestand kernsaniert und weitervermietet, in Killwangen ein vermietetes Mehrfamilienhaus übernommen und ersetzt. Welcher Weg gewählt wird, entscheidet die Substanz des Gebäudes, nicht die Rechnung allein. Was wir Verkäufern zusichern können: Wir sagen von Anfang an, welcher Weg vorgesehen ist, statt die Frage offenzulassen. Wer sein Haus verkauft und die Mieterschaft seit Jahren kennt, will das wissen, bevor er unterschreibt — und nicht erst aus dem Baugesuch erfahren.

Wir prüfen Objekte zeitnah und geben eine verbindliche Antwort — auch dann, wenn sie negativ ausfällt. Für eine erste Einschätzung brauchen wir Adresse, Grundstücksfläche, Baujahr und die aktuelle Nutzung; hilfreich sind ausserdem der Grundbuchauszug und, bei vermieteten Objekten, ein aktueller Mieterspiegel. Damit lässt sich innert weniger Tage sagen, ob ein Objekt in unser Profil passt. Erst danach folgt die eigentliche Rechnung mit Baukosten, Erlösen und Verfahrensrisiken. Wie selektiv das ist, zeigen unsere eigenen Zahlen: Von 130 geprüften Objekten haben wir 63 vollständig durchgerechnet — und nur ein Bruchteil davon wurde gekauft. Eine Absage ist deshalb kein Urteil über Ihre Liegenschaft, sondern über die Passung zu unserem Investitionsrahmen. Wir melden uns auch dann, wenn wir nicht kaufen, und sagen warum. Das kostet uns eine halbe Stunde und Ihnen erspart es Wochen des Wartens auf eine Antwort, die nie kommt. Kommt es zu einer Rechnung, brauchen wir mehr Unterlagen — Pläne, Gebäudeversicherungswerte, allfällige Altlastenhinweise —, und dafür nehmen wir uns die Zeit, die es braucht.

Wir rechnen rückwärts. Am Anfang steht nicht der Preis des Grundstücks, sondern das, was darauf entstehen kann: Wie viele Wohnungen lässt die Zone zu, welche Grössen sind am Standort gefragt, welche Erlöse sind realistisch. Davon ziehen wir Baukosten, Honorare, Finanzierung, Verfahrensrisiko und unsere Marge ab. Was übrig bleibt, ist der Betrag, den wir für den Boden bezahlen können — der Residualwert. Deshalb kann dieselbe Liegenschaft für uns mehr wert sein als für einen Käufer, der sie so belässt, wie sie ist, und deutlich weniger als eine Schätzung nach Ertragswert vermuten lässt. Über alle gerechneten Objekte hinweg entfielen bisher rund 257 auf den Boden und 306 auf den Bau. Wir legen diese Rechnung offen, wenn es zu einem Gespräch kommt. Ein Preis, den niemand herleiten kann, ist für beide Seiten wertlos: Sie wissen nicht, ob er fair ist, und wir müssten ihn verteidigen, statt ihn zu erklären. Über alle Jahre haben wir 130 Objekte geprüft und 63 vollständig gerechnet.

Das sind zwei verschiedene Zahlen, und der Unterschied entscheidet oft über den Preis. Der Verkehrswert ist der Betrag, der bei einem normalen Verkauf am Markt erzielbar wäre — bei einem Renditeobjekt meist über den Ertragswert hergeleitet, also aus den laufenden Mieten. Er beschreibt die Liegenschaft so, wie sie heute dasteht. Wir rechnen den Residualwert: was der Boden wert ist, wenn darauf neu gebaut wird. Bei einem Haus mit ungenutzter Ausnützungsreserve liegt dieser Wert regelmässig über dem Verkehrswert, weil wir das Potenzial bezahlen und nicht den Bestand. Bei einem gut vermieteten, intakten Objekt liegt er darunter — dort ist ein Bestandshalter der bessere Käufer, und das sagen wir Ihnen auch. Lassen Sie sich beide Zahlen zeigen, bevor Sie verkaufen. Wer nur eine kennt, verhandelt blind. Eine Verkehrswertschätzung erstellt Ihnen jede Bank oder eine Schätzerin; unsere Rechnung legen wir im Gespräch daneben.

Ja, das ist eher der Regelfall als die Ausnahme. Uns interessiert, was ein Grundstück tragen kann, nicht wie gepflegt das Gebäude heute dasteht. Sanierungsbedürftig, teilrenoviert oder ungenutzt ist deshalb kein Ausschlusskriterium — entscheidend sind Lage, Zone und die Frage, ob sich daraus etwas machen lässt, das langfristig nutzbar ist. Was wir nicht kaufen, sind Objekte ohne Entwicklungsspielraum: dort, wo die Zone bereits ausgeschöpft ist und die Substanz keine sinnvolle Erneuerung zulässt, entsteht kein Mehrwert, den wir bezahlen könnten. Unser finanzieller Rahmen liegt bei bestehenden Wohnliegenschaften bei bis zu CHF 10 Mio.; wir kaufen im Kanton Zürich, im Kanton Zug und im Aargau im Umkreis von rund 20 Kilometern um Baden. Auch Liegenschaften mit ungeklärter Situation sind kein Ausschlussgrund — ein hängiges Verfahren, ein schwieriger Nachbar oder eine Erbengemeinschaft, die sich einig werden muss. Solche Fälle brauchen länger, aber sie sind unser Alltag. Was wir früh wissen müssen, ist der Sachverhalt: Eine Überraschung nach der Beurkundung kostet mehr als jede offene Auskunft davor.

Beteiligungen bei uns sind projektbezogen. Sie beziehen sich auf ein konkretes Vorhaben mit bekanntem Standort, bekannter Zone und einer durchgerechneten Grundlage — nicht auf einen Fonds und nicht auf das Unternehmen als Ganzes. Wer sich beteiligt, weiss, welches Grundstück gemeint ist, was dort entstehen soll und in welcher Phase das Projekt steht. Die Ausgestaltung wird je Vorhaben vereinbart und schriftlich festgehalten; wir machen kein öffentliches Angebot und richten uns an einen kleinen Kreis. Was in jedem Fall gilt: Wir entwickeln nicht für fremde Rechnung. In jedem KEE-Projekt steckt eigenes Eigenkapital, wir tragen das unternehmerische Risiko mit. Für ein Gespräch genügt eine Nachricht über das Kontaktformular oder ein Anruf. Unkompliziert heisst dabei nicht unverbindlich: Auch eine schlanke Struktur wird schriftlich geregelt, mit klaren Rechten, klarer Dauer und einer nachvollziehbaren Rechnung. Was wir vermeiden, sind Konstruktionen, die niemand mehr überblickt — weder Sie noch wir.

Ja, und zwar in jedem Projekt. Bis heute steckt in jedem KEE-Vorhaben eigenes Eigenkapital. Das ist keine Formalie, sondern der Grund, warum unsere Entscheidungen so ausfallen, wie sie ausfallen: Wer mit eigenem Geld im Risiko steht, rechnet den Ankaufspreis anders, wählt Materialien anders und bricht ein Vorhaben eher ab, als es schönzurechnen. Von 130 geprüften Objekten haben wir 63 vollständig durchgerechnet und nur einen Bruchteil davon gekauft — diese Quote ist die praktische Folge davon. Für Mit-Investoren heisst das: Unsere Interessen liegen auf derselben Seite. Wir verdienen nicht an der Verwaltung fremden Kapitals, sondern am Gelingen des Projekts, in das auch wir investiert haben. Diese Haltung hat auch eine unbequeme Seite: Sie führt dazu, dass wir Vorhaben absagen, die auf dem Papier funktionieren würden. Wer mitinvestiert, sollte wissen, dass wir eher ein Projekt weniger machen als eines, bei dem die Rechnung nur knapp aufgeht.

Die Entwicklung liegt vollständig bei uns: Ankauf, Machbarkeit, Baueingabe, Ausschreibung, Bauleitung, Vermarktung und Übergabe. Das ist unser Geschäft und Teil der Projektrechnung, je Vorhaben vereinbart. Beim Investor bleibt die Kapitalseite — und die Entscheidung, ob ein konkretes Vorhaben zu ihm passt. Was wir nicht anbieten, ist eine Verwaltung ohne eigenes Zutun: Sie beteiligen sich an einem Projekt, nicht an einem Portfolio, und Sie sehen, woran Sie beteiligt sind. Unser Leistungsausweis seit 2018 umfasst 17 Vorhaben in sechs Kantonen mit einem historischen Projektvolumen von rund CHF 73 Mio. Sechzehn davon sind auf dieser Website mit Standort, Stand und Ergebnis einsehbar. Wie eng Sie eingebunden sein wollen, entscheiden Sie: Manche wollen den Baufortschritt monatlich sehen, andere nur die Eckpunkte. Beides geht — was nicht geht, ist eine Beteiligung, bei der unklar bleibt, woran man beteiligt ist.

Mit zwei Zahlen, die oft verwechselt werden. Die Bruttorendite ist der Jahresmietzins geteilt durch den Kaufpreis — eine Faustzahl, die den Vergleich zweier Objekte erlaubt und sonst wenig sagt. Die Nettorendite zieht ab, was die Liegenschaft tatsächlich kostet: Unterhalt, Verwaltung, Versicherungen, Abgaben und den Leerstand, den es erfahrungsgemäss gibt. Für Unterhalt rechnet man in der Schweiz je nach Zustand und Alter mit rund einem Prozent des Gebäudewerts pro Jahr, für die Verwaltung mit drei bis fünf Prozent der Mieteinnahmen. Zwischen brutto und netto liegen dadurch schnell anderthalb Prozentpunkte. Die dritte Zahl übersehen die meisten: die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital. Sie fällt durch die Hypothek höher aus als die Nettorendite, solange der Zins unter der Objektrendite liegt — und kippt, wenn er darüber steigt. Wer nur die Bruttorendite kennt, kennt keine davon.

An einen kleinen Kreis von Mit-Investoren, mit denen eine Zusammenarbeit über mehrere Vorhaben denkbar ist — nicht an die Allgemeinheit. Deshalb finden Sie auf dieser Website keine Zeichnungsunterlagen, keine Renditeversprechen und keine Beteiligungsangebote zum Anklicken. Was hier steht, ist Positionierung: wie wir arbeiten, was wir bisher gebaut haben und unter welchen Bedingungen wir eine Struktur öffnen. Alles Weitere klären wir im Gespräch, weil es vom einzelnen Vorhaben abhängt und weil eine Beteiligung an einer Immobilienentwicklung unternehmerisches Risiko bedeutet — einschliesslich des Risikos, eingesetztes Kapital ganz oder teilweise zu verlieren. Wenn Sie das nüchtern betrachtet interessant finden, ist ein Gespräch der richtige nächste Schritt. Ein erstes Gespräch verpflichtet zu nichts und dient beiden Seiten: Wir zeigen, wie wir rechnen, Sie sagen, was für Sie infrage kommt. Passt es nicht, ist das eine Stunde, die Klarheit gebracht hat.