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Sanieren oder ersetzen — wie wir bei einem Mehrfamilienhaus rechnen

24. Juni 2026 · KEE Properties

Bei jedem Objekt rechnen wir beide Wege durch. Von 130 geprüften Liegenschaften haben wir 63 vollständig gerechnet. Was dabei den Ausschlag gibt.

Wer ein Mehrfamilienhaus aus den Sechziger- oder Siebzigerjahren besitzt, steht irgendwann vor derselben Frage. Die Fenster sind durch, die Heizung ist am Ende ihrer Laufzeit, das Bad stammt aus der Bauzeit. Sanieren kostet Geld, das über die Mieten wieder hereinkommen muss. Abbrechen und neu bauen kostet mehr, bringt aber unter Umständen die doppelte Anzahl Wohnungen.

Wir rechnen beide Wege durch, bevor wir ein Angebot machen. Von 130 Liegenschaften, die wir seit 2018 geprüft haben, sind 63 vollständig durchgerechnet worden. Gekauft haben wir die, bei denen die Rechnung aufging. Sie bekommen sie offengelegt und sehen dasselbe wie wir.

Was die Zone zulässt, steht vor allem anderen

Der erste Blick gilt nicht dem Haus, sondern der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Sie legt fest, wie viel Bruttogeschossfläche auf dem Grundstück zulässig ist. Steht heute ein Haus mit 600 m² Geschossfläche auf einem Grundstück, das 1'100 m² zulässt, liegen 500 m² brach. Diese Differenz heisst Ausnützungsreserve, und sie ist der eigentliche Wert, um den es beim Ersatzneubau geht.

Ist die Reserve klein oder gar nicht vorhanden, fällt der Ersatzneubau meist aus. Dann bleibt die Sanierung, und die rechnet sich nur, wenn die Mieten die Investition tragen. Bei einer Aufwertung, die den Mietzins um 300 Franken im Monat hebt, sind bei sechs Wohnungen rund 21'600 Franken Mehrertrag im Jahr zu erwarten — vor Leerstand und vor Steuern.

Vier Grössen, die den Ausschlag geben

• Ausnützungsreserve: Wie viel mehr Geschossfläche lässt die Zone zu, als heute gebaut ist?
• Bausubstanz: Tragwerk, Fundament und Geschosshöhen entscheiden, ob eine Sanierung überhaupt technisch sinnvoll bleibt.
• Mietzinsniveau: Ein Neubau verlangt Mieten, die der Standort tragen muss. Wo das nicht der Fall ist, trägt der Ersatzneubau sich nicht.
• Verfahrensdauer: Zwischen Kaufvertrag und Baubewilligung liegen in unseren Projekten je nach Gemeinde und Einsprachelage zwischen einem und drei Jahren.

Eine Einsprache aus der Nachbarschaft kann ein Vorhaben um ein Jahr verschieben, ein Weiterzug ans Verwaltungsgericht um zwei. Diese Zeit kostet Zins, und sie gehört in die Rechnung, bevor ein Preis genannt wird — bei uns als Verfahrensrisiko.

Was das für den Verkaufspreis bedeutet

Für einen Bestandshalter ist ein gut vermietetes Haus mehr wert als für uns. Er kauft den laufenden Ertrag und rechnet ihn über zwanzig Jahre hoch. Wir kaufen das, was auf dem Grundstück entstehen kann, und ziehen davon Baukosten, Honorare, Finanzierung und Verfahrensrisiko ab. Was übrig bleibt, ist der Betrag für den Boden.

Deshalb fallen unsere Angebote bei einem intakten, voll vermieteten Renditeobjekt tiefer aus als die eines Bestandshalters. Bei einem sanierungsbedürftigen Haus mit ungenutzter Reserve ist es umgekehrt. Wir sagen Ihnen, welcher Fall bei Ihrer Liegenschaft vorliegt — auch dann, wenn wir nicht der richtige Käufer sind.

Ein Preis, den beide Seiten herleiten können, trägt das Gespräch. Sie sehen, wie er zustande kommt, und wir können ihn erklären, statt ihn zu verteidigen.

Aus unserem Ankaufsprofil

Wie das in der Wirklichkeit aussieht, zeigt SCUOLA in Killwangen: ein bestehendes Mehrfamilienhaus, an dessen Stelle acht Eigentumswohnungen entstehen.

Über alle gerechneten Objekte hinweg entfielen bisher rund CHF 258 Mio. auf den Boden und CHF 306 Mio. auf den Bau. Diese Aufteilung legen wir offen, wenn es zu einem Gespräch kommt. Wer wissen will, welcher Weg bei seiner Liegenschaft mehr bringt, schickt uns Adresse, Grundstücksfläche und Baujahr; eine erste Einschätzung folgt innert weniger Tage. Für die eigentliche Rechnung brauchen wir den Grundbuchauszug und, bei vermieteten Objekten, den aktuellen Mieterspiegel — ohne sie lässt sich weder das zulässige Bauvolumen noch der Ertrag sauber beziffern.