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Ein geerbtes Mehrfamilienhaus — behalten oder verkaufen

1. September 2026 · KEE Properties

In einer Erbengemeinschaft muss jeder Entscheid einstimmig fallen. Was das für eine geerbte Liegenschaft bedeutet und welche Fristen dabei laufen.

Ein Mehrfamilienhaus zu erben ist selten ein einzelner Vorgang. Meistens erben mehrere Personen gemeinsam, und damit entsteht eine Erbengemeinschaft. Sie hält die Liegenschaft im Gesamteigentum: Verkaufen, vermieten oder eine Hypothek erhöhen kann sie nur einstimmig. Ein einzelner Erbe kann nichts allein entscheiden — auch dann nicht, wenn ihm rechnerisch die Hälfte gehört.

Hier braucht es meist Zeit. Einer möchte verkaufen, einer behalten, einer wohnt selbst im Haus — alle drei Haltungen sind nachvollziehbar. Bis eine gemeinsame Linie steht, bleibt die Liegenschaft, wie sie ist.

Was jeder Erbe verlangen kann

Das Schweizerische Zivilgesetzbuch gibt jedem Miterben das Recht, jederzeit die Teilung des Nachlasses zu verlangen. Kommt keine Einigung zustande, entscheidet das Gericht. In der Praxis führt das bei einer Liegenschaft fast immer zum Verkauf, weil sich ein Haus nicht in Teile schneiden lässt. Der Weg über das Gericht dauert allerdings Jahre und kostet Anwaltshonorare, die vom Erlös abgehen.

Der ruhigere Weg ist ein Verkauf, dem alle zustimmen, weil der Preis nachvollziehbar hergeleitet ist. Genau daran scheitert es oft: Eine Partei hat eine Zahl im Kopf, eine andere eine zweite, und keine der beiden lässt sich belegen.

Drei Punkte, die vor dem Verkauf geklärt sein müssen

• Grundbuch: Ist die Erbengemeinschaft als Eigentümerin eingetragen? Vor der Erbgangsberichtigung kann nicht verkauft werden.
• Mietverträge: Sie laufen beim Verkauf unverändert weiter und gehen von Gesetzes wegen auf die Käuferschaft über. Weder Erben noch Käufer können sie durch den Verkauf beenden.
• Grundstückgewinnsteuer: Beim Erbgang wird sie aufgeschoben, nicht erlassen. Sie fällt beim späteren Verkauf an, und massgebend bleibt der Erwerbspreis der verstorbenen Person — bei einem seit Jahrzehnten gehaltenen Haus kann das ein erheblicher Betrag sein.

Der dritte Punkt überrascht am häufigsten. Wer ein Haus erbt, das die Eltern 1974 für 280'000 Franken gekauft haben, und es heute für 2,4 Mio. verkauft, versteuert die Differenz — nicht den Wertzuwachs seit dem Erbgang. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Kanton und von der Besitzesdauer ab. Lassen Sie sich das von Ihrer Treuhandstelle rechnen, bevor Sie einen Preis akzeptieren.

Wann wir für ein geerbtes Objekt in Frage kommen

Wir kaufen Mehrfamilienhäuser ab sechs Wohneinheiten und Grundstücke ab 500 m² im Kanton Zürich, im Kanton Zug und im Aargau rund um Baden, bei Bestandsliegenschaften bis CHF 10 Mio. Sanierungsbedarf ist kein Ausschlussgrund, im Gegenteil: Ein Haus, in das seit dreissig Jahren wenig investiert wurde, hat für uns oft mehr Potenzial als ein frisch renoviertes.

Für eine erste Einschätzung genügen Adresse, Grundstücksfläche, Baujahr und die aktuelle Nutzung. Hilfreich sind ausserdem der Grundbuchauszug und, bei vermieteten Objekten, ein aktueller Mieterspiegel. Innert weniger Tage sagen wir, ob das Objekt in unser Profil passt — und wenn nicht, woran es liegt. Wir kaufen nur, wo unsere Rechnung aufgeht; das sagt etwas über unser Profil aus, nicht über den Wert Ihrer Liegenschaft.

Nicht jede Liegenschaft wird ersetzt: WEIER II in Klingnau haben wir 2024 erworben und kernsaniert — historische Substanz, die erhalten bleibt. Auch das ist ein möglicher Weg für ein geerbtes Haus.

Wenn eine Erbengemeinschaft dahintersteht, sprechen wir auf Wunsch mit allen Beteiligten gemeinsam und legen die Rechnung offen. Erfahrungsgemäss löst eine hergeleitete Zahl mehr Blockaden als ein höheres Angebot ohne Begründung.