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Warum zwei Käufer für dieselbe Liegenschaft verschiedene Preise nennen

12. Mai 2026 · KEE Properties

Verkehrswert und Residualwert sind zwei verschiedene Zahlen. Wer nur eine kennt, verhandelt blind — und verkauft im ungünstigen Fall unter Wert.

Sie holen zwei Angebote für dasselbe Mehrfamilienhaus ein. Das eine liegt bei 2,1 Mio., das andere bei 2,8 Mio. Keiner der beiden Käufer irrt sich. Sie rechnen mit verschiedenen Methoden, weil sie mit der Liegenschaft Verschiedenes vorhaben.

Der Verkehrswert beschreibt das Haus von heute

Der Verkehrswert ist der Preis, der bei einem gewöhnlichen Verkauf am Markt erzielbar wäre. Bei einem Renditeobjekt leiten Schätzerinnen und Banken ihn meist über den Ertragswert her: Die jährlichen Nettomieteinnahmen werden durch einen Kapitalisierungssatz geteilt. Wirft ein Haus 96'000 Franken Nettomietertrag im Jahr ab und liegt der Satz bei 3,8 Prozent, ergibt das rund 2,5 Mio.

Diese Zahl beschreibt die Liegenschaft so, wie sie dasteht — mit den heutigen Mietern, den heutigen Mietzinsen und dem heutigen Zustand. Für eine Hypothek, eine Erbteilung oder eine Steuererklärung ist sie die richtige Grösse. Eine Verkehrswertschätzung bekommen Sie bei Ihrer Bank oder bei einer Schätzerin, in der Regel innert zwei bis drei Wochen.

Der Residualwert beschreibt, was entstehen kann

Ein Entwickler rechnet rückwärts. Am Anfang steht nicht das Haus, sondern die Bau- und Zonenordnung: Wie viele Wohnungen lässt die Zone zu, welche Grössen sind am Standort gefragt, welche Erlöse sind realistisch. Von dieser Summe gehen Baukosten, Honorare, Finanzierung, Verfahrensrisiko und Marge ab. Was übrig bleibt, ist der Betrag, den er für den Boden zahlen kann. Dieser Rest heisst Residualwert.

Die Zahl reagiert empfindlich auf jede Grösse in der Rechnung. Steigen die Baukosten um fünf Prozent, sinkt der Bodenpreis überproportional, weil der Rest die Differenz auffängt. Dasselbe gilt für eine Einsprache, die das Vorhaben um ein Jahr verschiebt: Der Zins läuft weiter, der Erlös nicht.

Welche Zahl höher liegt, hängt an einer einzigen Frage

Entscheidend ist die Ausnützungsreserve — der Unterschied zwischen dem, was die Zone zulässt, und dem, was heute gebaut ist. Steht ein Haus mit sechs Wohnungen auf einem Grundstück, das zwölf zuliesse, liegt der Residualwert regelmässig über dem Verkehrswert: Der Entwickler bezahlt das Potenzial, nicht den Bestand.

Ist die Reserve ausgeschöpft und das Haus in gutem Zustand, kehrt sich das um. Dann zahlt ein Bestandshalter mehr, weil er den laufenden Ertrag kauft und nicht abbrechen muss. In diesem Fall sind wir der falsche Käufer, und wir sagen Ihnen das.

Genau dieser Fall ist SCUOLA in Killwangen: Wo heute ein Mehrfamilienhaus steht, lässt die Zone acht Eigentumswohnungen zu — der Residualwert lag deshalb über dem Verkehrswert.

Über alle Jahre haben wir 130 Liegenschaften geprüft und 63 vollständig gerechnet. Gekauft haben wir die, bei denen beide Seiten dieselbe Rechnung vor sich hatten.

Stand 1. September 2026

Was Sie vor einem Verkauf tun sollten

• Beide Zahlen kennen: eine Verkehrswertschätzung von Bank oder Schätzerin, und von einem Entwickler die Herleitung seines Angebots.
• Die Bau- und Zonenordnung Ihrer Gemeinde ansehen — sie ist öffentlich und sagt, wie viel auf Ihrem Grundstück zulässig ist.
• Jedes Angebot daraufhin prüfen, ob es hergeleitet ist. Ein Preis ohne Rechnung dahinter lässt sich nicht verhandeln, nur annehmen oder ablehnen.

Wenn Sie wissen wollen, welcher der beiden Werte bei Ihrer Liegenschaft höher liegt: Für eine erste Einschätzung genügen Adresse, Grundstücksfläche und Baujahr. Rechnen können wir erst mit dem Grundbuchauszug — er zeigt Dienstbarkeiten, Baurechte und Anmerkungen, die das zulässige Bauvolumen begrenzen — und bei vermieteten Objekten mit dem aktuellen Mieterspiegel. Ohne diese beiden lässt sich weder der Ertragswert noch der Residualwert beziffern. Die vollständige Rechnung legen wir offen, sobald es zu einem Gespräch kommt — mit allen Positionen, die zum Bodenpreis führen.